Порядок определения налоговой базы по налогу на прибыль при строительстве многоквартирного жилого дома

Каким образом следует определять налоговую базу по налогу на прибыль организаций при строительстве и вводе в эксплуатацию многоквартирного жилого дома (МКД) – исходя из общей стоимости построенного объекта недвижимости или отдельно по каждой конкретной квартире? Этот вопрос пришлось разрешать Верховному Суду Российской Федерации.

Налоговой инспекцией была проведена камеральная проверка декларации по налогу на прибыль организации-застройщика, по результатам которой было принято решение о доначислении сумм недоимки, пени и штрафа. Инспекция полагала, что налогоплательщик не вправе определять результат финансовой деятельности в отношении всего многоквартирного жилого дома, а должен рассчитывать его отдельно по каждому участнику долевого строительства. Кроме того, Инспекция полагала, что в состав налоговой базы по налогу на прибыль организаций не подлежат включению убытки, полученные в виде превышения затрат на строительство объекта недвижимости над суммой средств целевого финансирования по каждому участнику долевого строительства.

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением об обжаловании вышеуказанного решения налогового органа. В обоснование своих доводов Общество указало, что главой 25 Налогового кодекса Российской Федерации не регламентирован порядок определения финансового результата при строительстве МКД в случае привлечения средств дольщиков, а также имеются противоречивые разъяснения Минфина по данному вопросу. Заявитель жалобы также указал, что в силу статьи 252 НК РФ налогоплательщику предоставлено право по включению в состав расходов нецелевых (собственных, заёмных) средств, привлечённых для строительства объекта, поскольку они документально подтверждены и экономически обоснованы.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 25.11.2019 по делу № А60-43572/2019, оставленным без изменения Постановлениями Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2020 и Арбитражного суда Уральского округа от 10.07.2020 в удовлетворении заявленных требований отказано. По мнению судов, исходя из норм налогового законодательства и Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) необходимо определять налоговую базу по налогу на прибыль не в целом по объекту строительства, а по каждому дольщику, поскольку Общество обязано вести учёт затрат по каждой квартире в строящемся доме, отрицательный результат застройщика не признаётся убытком, а рассматривается как отсутствие дохода по конкретному дольщику.

Однако Верховный Суд не согласился с указанными актами судов трёх инстанций и полностью отменил их, приняв Определение от 22.03.2021 № 309-ЭС20-17578 об удовлетворении заявленных требований. Верховный Суд указал, что для организаций-застройщиков установлены специальные правила налогообложения, предполагающие отражение в регистрах налогового учета не доходов и расходов от реализации помещений (квартир), а определение налоговой базы исходя из итоговой величины финансового результата (прибыли или убытка). Указанные положения Налогового кодекса и Закона № 214-ФЗ свидетельствуют о том, что финансовый результат застройщика от использования средств дольщиков по целевому назначению определяется в целом по объекту строительства (многоквартирному дому).

Таким образом, исходя из актуальной позиции Верховного Суда налоговую базу по налогу на прибыль при строительстве МКД следует определять исходя из общей стоимости построенного объекта.

Важно подчеркнуть, что указанное Определение вошло в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утверждённый Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021 и доведённый Федеральной налоговой службой до территориальных налоговых органов.

Автор: Вербовский Александр, юрист ООО «Легикон-Право»